Seu Antônio tem uma padaria na Avenida Brasil, em Maringá. Ponto de esquina, 35 anos no mesmo endereço. Fatura R$75k por mês. Aluguel de R$4.500. Contrato de aluguel: vencido há 14 meses.
Quando a avaliação chegou, o número assustou — não pelo resultado operacional, que era bom, mas pelo risco do contrato.
O contrato é o ponto
Padaria sem contrato de aluguel renovado é como casa sem escritura. O proprietário do imóvel pode pedir o ponto a qualquer momento. E quem compra uma padaria de R$500k se pode perder o ponto em 30 dias?
A avaliação com contrato renovado (5 anos) apontou R$580k. Sem contrato, caiu para R$340k. Diferença de R$240 mil — pelo mesmo negócio, com os mesmos números, os mesmos clientes.
Antônio renovou o contrato antes de vender. Custou R$0 (o proprietário aceitou renovar por mais 5 anos com reajuste de 8%). E esse R$0 adicionou R$240k ao valor do negócio.
A lição mais barata que um dono pode aprender: renove o contrato de aluguel antes de pensar em vender.